【注文住宅の住宅ローン】土地と建物本体の支払い方法｜つなぎ融資・分割融資とは？

2024年1月10日

マンションや建売の住宅ローンに比べ、注文住宅のローンは複雑です。マンションや建売は建物の販売が決まり、金額が決定しているため、住宅ローンがわかりやすいです。複雑な注文住宅のローンについて、この記事では、どのタイミングで支払いが発生し、どんなローンが必要になるのか解説します。この記事では、大きく3パターンに分けて、ローンの組み方を説明していきます。

【注文住宅】支払いの時期とローンの組み方

注文住宅を建てるため、資金計画が最重要です。資金計画ができないと、土地も工務店・ハウスメーカーも決めることができません。土地の広さや住宅の大きさなど、理想と資金の計画を行います。資金計画が決まったら、工務店・ハウスメーカーに住宅プランを作成してもらいましょう。

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注文住宅を建てる流れ	家づくりプランニング	土地選び土地申込	土地の契約	土地のお引渡し	注文住宅契約工事請負契約	工事開始	上棟	お引渡し
支払い内容			土地の手付金（土地代の5～10％）仲介手数料半金など	残りの土地代金所有権移転登記費用司法書士手数料固定資産税の日割り分	契約金（工事代金の10％程度）など	着工金（工事代金の30％程度）その他諸経費	上棟金（工事代金の40％程度）	残りの工事の代金登記費用など
ローンの手順	仮審査		本審査※ ⇒ローンの契約手続き		本審査※ ⇒ローンの契約手続き			ローン実行

※ローンの本契約は、土地と注文住宅の2本の契約か、全て合わせた1本の契約となります。

注文住宅を建てる流れ	支払い内容	ローンの手順
家づくりプランニング		仮審査
土地選び土地申込		仮審査
土地の契約	土地の手付金（土地代の5～10％）仲介手数料半金など	本審査※ ⇒ローンの契約手続き
土地のお引渡し	残りの土地代金所有権移転登記費用司法書士手数料固定資産税の日割り分
注文住宅契約工事請負契約	契約金（工事代金の10％程度）など	本審査※ ⇒ローンの契約手続き
工事開始	着工金（工事代金の30％程度）その他諸経費
上棟	上棟金（工事代金の40％程度）
お引渡し	残りの工事の代金登記費用など	ローン実行

※ローンの本契約は、土地と注文住宅の2本の契約か、全て合わせた1本の契約となります。

建物だけの住宅ローンを行う場合

土地を既に持っていて、建物だけの住宅ローンを組む場合について解説します。上記に記載している「注文住宅を建てる流れ」の通り、注文住宅を建てるとなると、「土地選び土地申込」から「土地のお引渡し」までが省略されることになります。その場合には、注文住宅を契約する時に、本審査を行うことになります。建物が完成し、お引渡しが行われたら金融機関からローンが実行されるので、残りの工事費用を全て支払います。しかし、契約金や着工金など、事前に支払わなければならないものもあるため、途中に支払う費用が不足している場合には、「つなぎ融資」が必要になります。

土地と建物をあわせて住宅ローンを行う場合

土地と建物のローンを1本で行うことを「一本化」と呼ぶことがあります。土地と建物のローンを一括で行うため、ローンの実行を行うことになるため、土地の購入と建物の購入をほぼ同時に行う必要があります。土地と建物の契約を完了させなければ、ローンの本契約も行えなえません。一本化でローンを行うことで、土地と建物のローンを別々に組むことより、安い手数料で済むため、費用を安く抑えられますが、土地、建物のローン実行まで時間がかかるため、間の契約金、手付金、着工金など、途中に支払う費用が不足している場合には、「つなぎ融資」が必要になります。

土地と建物を2本の住宅ローンを使用する場合

土地と建物のローンを別々に行う場合は、土地のお引渡し時、建物のお引渡し時にローンが実行されます。基本的に、土地だけの購入にローンは使用できませんが、建物も契約することでローンを使用できます。土地代が先に融資されるため、「つなぎ融資」を利用せずに住宅ローンを使用することが可能です。土地のお引渡しが終わるとすぐにローンの返済が始まるので、注意が必要です。

つなぎ融資とは？

つなぎ融資とは、土地や建物のローン実行までに、必要な支払いの資金を調達するための融資のことを指します。住宅ローンは、建物が完成しないとローンの実行が行われないため、それまでの手付金などのいろいろな支払いに使うことが可能です。注文住宅の場合、建物の完成前に総額の約7割程度の金額を支払わなければならないため、費用の準備ができない場合にはつなぎ融資を使うことになります。

つなぎ融資は、自己資金が少ない時は費用を工面できるためメリットと言える半面、金利が比較的高めというデメリットもあります。さらに、住宅ローン控除も対象にならないため、注意が必要です。

分割融資とは？

分割融資とは、1本のローン契約ではあるものの、複数回実行される融資のことを指します。つなぎ融資より金利が低く、1本の契約のため、契約がスッキリとわかりやすいのが特徴です。建物の完成前に、支払わなければならない手付金や工事費などをつなぎ融資で補うことも可能ですが、金利が高く、住宅ローン控除が受けられません。分割融資では、融資が分割で行われるため、建物の完成前に融資を実行でき、土地の購入や手付金・工事費などに充てることができます。

融資回数や融資のタイミングは、金融機関によって異なります。また、分割融資を取り扱っている金融機関は限りがあります。さらに返済開始のタイミングについても、金融機関によって違うため、しっかりと確認しましょう。

まとめ

注文住宅の住宅ローンは、マンションや建売住宅に比べ選択肢が多いです。建物の完成前にローンの契約をするため、手続きや流れが複雑です。利用したいローンの方法を理解し、そのうえでどの金融機関にするのか、またその条件なども注意するようにしていきましょう。無理のない資金計画を立て、借入、返済額のシミュレーションをしっかりと行いましょう。