失敗したくない！土地選びのコツと注意点

2023年12月25日

注文住宅は、土地選びが重要なポイント！選ぶ際に気を付けたいポイントや注意点を解説します。

土地選びのコツ

土地選びは、理想の住宅を建てるために欠かせないものです。土地の選択で失敗してしまうと、費用が余分にかかったり、理想の間取りを採用できない場合もあります。

コツ1 希望条件の優先順位をつける

まずは、土地の求める条件をランキングづけし、優先順位を明確にしましょう。家族の中で、譲れない条件を書き出し、共通する条件から高いランキングにしていきます。全ての条件を満たす土地は少ないため、妥協できる部分については諦めることも重要です。選ぶのに時間だけかかってしまうと、実は「良いな」と思っていた土地も逃しかねません。理想の住まいのため、絶対譲れない条件をもとに土地探しを進めていきましょう。

コツ2 土地・住宅の予算上限を決める

その次に、土地と住宅を合わせた予算を決め、それぞれの分配を決定します。だいたい、土地が3割、住宅が7割ほどとなっている事が多いです。予算を決め、土地探しや工務店、ハウスメーカー探しをすると、条件で絞ることができるため、効率がアップします。

しかし、地域や場所によっては土地の価格が大きく異なることも多いため、割合は参考程度にしましょう。

コツ3 土地は現地で確認する

ネットなどで土地を見つけたら、必ず現地に足を運びましょう。現地に見に行くことで、周りの雰囲気や近所の方などネット上ではわからなかったことも見えてきます。

特に見るべきポイント	理由
日当たりの良さ	マンション等に囲まれている場合、年中ジメジメとした自宅になってしまいます。風通しの良さも重要です。
前面道路の幅員	容積率（敷地の面積に対して建物の延べ床面積が占める割合）が少なくなる可能性があります。
古家の有無	古家があると家の解体費用が別途かかってくる場合があります。また庭の状態も確認が必要です。
隣接する住宅との距離	近すぎる場合にはトラブルの原因になる場合もあります。

コツ4 中古戸建て・古家付きの土地も要チェック！

土地（更地）だけで検索していると、中古戸建て物件や古家付き物件を見逃しがちです。このような物件は、建物を解体して更地にすることが可能です。条件に合う土地があったり、価格が安く手に入る可能性もあります。解体費用を含めたとしても、更地より安く条件に合う土地を見つけられる可能性もあり、中古戸建てや古家付きの土地もよく見てみましょう。

土地購入の注意点

注意点1 用途地域

用途地域とは、都市計画で都市を住宅地や商業地、工業地などいくつかの種類に区分し、効率的に活動を行える土地の事を指します。用途地域は13種類あり、「第一種・第二種低層住居専用地域」は戸建てのエリアで、他にも住宅だけでなく、事務所や店舗が可能なエリアや建物の高さや外観、土地の大きさが決まっている場合があります。

注意点2 建ぺい率と容積率

エリアごとに、建ぺい率と容積率が異なるため、理想の住宅が建てられない場合もあります。

建ぺい率

建ぺい率・・・敷地面積に対する建築面積の割合のこと

計算方法・・・建ぺい率（％）=建築面積敷地面積100

例：建ぺい率が40％、敷地面積が100㎡の場合
40％（建ぺい率）=建築面積/100㎡×100　建築面積=40㎡

このように決まっているため、建ぺい率によっては理想の間取りが叶えられない場合もあります。事前に工務店やハウスメーカーに相談し、理想の住宅を叶えられるように、気を付けましょう。

容積率

容積率・・・敷地面積に対する延べ床面積の割合のこと

計算方法・・・容積率（％）=延べ床面積敷地面積100

例：容積率が100％、敷地面積が100㎡の場合
100%（容積率）=延べ床面積/100㎡×100　延べ床面積=100㎡

100％の容積率の100㎡の土地に建築する場合、延べ床面積は100㎡までとなります。

また、玄関、バルコニー・ベランダ、ロフト、ビルトインガレージ、地下室などは、延べ床面積には含まれないため、結果的に容積率が飽和（容積率よりも建物の床面積が広い場合のこと）するケースもあります。このことを、「容積率の飽和特例」と言います。

つくば市では、用途地域の建ぺい率と容積率をつくば市公式サイトにて確認することができます。こちらをクリック

注意点3 接道義務（旗竿地）

家の建築には、道路に接している必要があり、道路に接していない土地に家を建てることは不可能となっています。建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。この時、接している道路が建築基準法で道路として認められていない場合があるため、注意が必要です。また、既に家が建っている場合でも、接道義務を守っていない建築物の時には、建て替えができなくなる場合があります。旗竿地には特に注意が必要です。

注意点4 災害のリスク

地盤の強さやハザードマップを良く確認しましょう。地盤の強さは、見ただけではわからないことが多く、さらに土地の購入後に地盤調査を行うことも多く、注意が必要です。また、ハザードマップは、津波、洪水、液状化など、災害のリスクがどの程度あるのか、事前に知ることが可能です。あらかじめ確認して、災害リスクの低い土地を選びましょう。

つくば市のハザードマップはこちらから

注意点5 インフラの整備

前面道路に、上下水道、ガスなどの埋設管があるかどうかは重要なポイントです。全面道路から、自分の土地への引込工事は所有者の負担となるため、旗竿地のような道路から家までの距離がある時には、費用が高くなることがあります。また、新しく開発された分譲地では、インフラが発達していない事も多く、その利用のための負担金がかかる場合もあります。

ガスについては、新築住宅でも首位一帯に埋設管がないため、プロパンガスを選択しなければならない場合もあります。

まとめ

今回は、土地を購入する際の注意点やコツを解説しました。理想の土地は、見つかるまでに時間がかかることも多く、労力を要します。納得のいく土地を購入し、理想の家を造りましょう。また、工務店やハウスメーカーと相談して土地を決めるのも１つのポイントです。理想のマイホームのために、このページを参考にしてみましょう。