地役権・境界問題とは？トラブルを避けるための基礎知識

土地を買う前に知っておきたい地役権と境界問題

土地を探していると、価格や広さ、日当たり、周辺環境などに目が向きがちです。しかし、実際に家を建てて暮らしていくためには、その土地の「権利関係」や「隣地との境界」も確認しておきたいポイントです。
たとえば、敷地の一部を近隣の人が通行する権利が設定されていたり、現地で見えているブロック塀と登記上の土地の境界が同じとは限らなかったりする場合があります。
土地は、見た目だけでは分からない条件を持っていることがあります。気に入った土地を見つけたら、契約する前に登記や図面、現地の境界標などを確認することが大切です。

地役権とは？

地役権とは、一定の目的のために他人の土地を利用できる権利です。民法では、地役権者が「設定行為で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利」とされています。

身近な例としてイメージしやすいのが通行です。
たとえば、自分の土地から道路へ出るために隣の土地の一部を通路として利用する、といったケースがあります。この場合、利益を受ける土地を「要役地」、利用される側の土地を「承役地」と呼びます。
ただし、地役権の目的は通行だけではありません。水を引くための利用など、土地の状況や設定内容によって異なります。

他の土地に囲まれて公道へ出られない土地などについて民法で認められている「公道に至るための他の土地の通行権」と、設定された地役権は同じ制度ではありません。民法第210条では、公道に通じない土地について一定の場合に他の土地を通行できることが定められています。

「人が通っているから大丈夫」「昔から使っている道だから問題ない」と見た目だけで判断せず、その通路がどのような権利関係になっているのかを確認する必要があります。

土地の「境界」には2つの意味がある

土地探しで「境界がはっきりしているか確認しましょう」といわれることがありますが、実は境界には「筆界」と「所有権界」という異なる考え方があります。
筆界とは、その土地が登記された際に土地の範囲を区画するものとして定められた線です。所有者同士の話し合いだけで自由に変更できるものではありません。
一方、所有権界は「土地の所有権がどこまで及んでいるか」を示す境目です。多くの場合は筆界と一致しますが、必ずしも一致するとは限りません。法務省も、筆界と所有権の範囲を画する線は異なる場合があると説明しています。

確認したいもの	意味
筆界	登記された土地と隣の土地を区画する線
所有権界	実際に所有権が及ぶ範囲を示す境目
境界標	現地で境界の位置を示す杭やプレートなど
公図・地図	土地の位置や形状、隣接関係を確認する資料
地積測量図	土地の形状や寸法などを確認するための測量図

現地にブロック塀やフェンスがあるからといって、その位置がそのまま法律上の境界だとは限りません。
古くからある土地では、境界標が見当たらない、図面と現地の状況が分かりにくいといったケースもあります。

土地を購入するときに確認したい資料

土地の権利関係や境界について確認するときは、現地を見るだけでなく、登記関係の資料も確認します。

法務局では、土地の登記事項証明書のほか、地図・地図に準ずる図面、地積測量図などを取得できます。また、地役権について図面が備え付けられている場合には「地役権図面」も証明書として請求できます。
ただし、図面なら何でも同じ精度というわけではありません。

一般に「公図」と呼ばれる地図に準ずる図面には、古い時代に作成されたものもあり、法務局も土地の面積や距離について精度が低いものがあると説明しています。現況と図面が合っているか分からない場合は、公図だけで判断せず、地積測量図や境界標の有無なども併せて確認することが必要です。

土地購入では「書類を見ること」と「現地を見ること」の両方が必要です。どちらか片方だけで判断しないようにしましょう。

土地を買う前に用途地域を確認する

店舗兼住宅を計画するときは、土地選びにも注意が必要です。
土地には「用途地域」と呼ばれるルールがあり、地域によって建てられる建物や店舗の種類、規模などが異なります。国土交通省によると、用途地域は住居・商業・工業など土地利用の方向性を定めるもので、地域ごとに建築できる建物の用途が定められています。
たとえば第一種低層住居専用地域でも一定の条件を満たす小規模な店舗や事務所を兼ねた住宅は建築できますが、店舗の用途や床面積などには制限があります。国土交通省が示す用途制限では、兼用住宅について非住宅部分50㎡以下、かつ建物全体の延べ面積の2分の1未満といった条件が示されている区分もあります。
そのため、「気に入った土地を買ってから店舗がつくれるか調べる」のではなく、どんな店舗兼住宅を建てたいのかを決めたうえで、その計画が可能な土地を探すことが大切です。
つくば市周辺でも、土地によって用途地域や建築条件は異なります。候補地が見つかった段階で、建築会社と一緒に確認しておくと安心です。

境界が曖昧だと家づくりに影響することも

境界の問題は、単に「隣の土地との線が分からない」というだけではありません。
注文住宅を建てるときには、敷地の形や広さをもとに建物や駐車場、庭などを配置します。境界が想定していた位置と違えば、計画していた建物配置を見直さなければならない可能性もあります。
また、境界付近に塀や工作物を設ける場合や、境界を確認するための測量が必要になることもあります。

民法では、境界標の調査や境界に関する測量など、一定の目的のために必要な範囲で隣地を使用できることが定められています。ただし、使用方法は隣地側への損害が最も少ない方法を選び、原則として目的や日時、場所、方法をあらかじめ通知する必要があります。
だからこそ、土地を購入して設計が進んでから問題に気づくのではなく、できるだけ早い段階で確認しておくことが安心につながります。

境界が分からない場合はどうする？

資料を確認しても境界が分からない場合や、隣地所有者との認識が異なる場合には、専門家へ相談する方法があります。
土地の境界を確認する専門家の一つが土地家屋調査士です。測量や土地の表示に関する登記などを扱っています。
また、筆界について問題が生じた場合には、法務局の「筆界特定制度」を利用できる場合があります。

筆界特定制度は、土地所有者などからの申請を受け、筆界調査委員による調査や測量などを踏まえて、筆界特定登記官がもともとの筆界の位置を明らかにする制度です。新たな境界を作る制度ではなく、登記時に存在していた筆界を調査して特定するものです。

※筆界特定制度は所有権の範囲そのものを決定する制度ではありません。
　所有権をめぐる争いなど、問題の内容によっては弁護士など別の専門家への相談が必要になる場合があります。

土地を契約する前に気になる点を整理しておく

地役権や境界という言葉を見ると、「法律の難しい話だから不動産会社に任せればよい」と感じるかもしれません。しかし、これから長く暮らす土地だからこそ、購入する側も基本的なポイントを知っておくことが役立ちます。

特に確認しておきたいのは、土地の範囲がどこまでなのか、第三者が土地を利用する権利がないか、道路までどのように出入りするのか、現地と登記関係の資料に気になる違いがないかという点です。
分からないことがある土地を、そのまま契約してから解決しようとしないことがトラブルを避ける第一歩です。
土地探しでは、立地や価格だけでなく「この土地に希望する家を問題なく建てられるか」という視点を持って確認してみましょう。

土地選びから家づくりを考える

土地と建物は、別々に考えるものではありません。
同じ広さの土地でも、接道状況や形状、境界、権利関係などによって、建てられる住宅のプランは変わります。気になる土地を見つけた段階で建築会社にも相談しておけば、土地だけを先に購入してから「考えていた家が建てにくい」と気づくリスクを減らせます。
つくば市や茨城県で注文住宅のための土地を探している方は、価格や立地だけで決めるのではなく、建物を建てる視点も含めて候補地を確認してみてください。
土地探しを始める前の準備については、「土地探しで後悔しないための事前準備とは？」でも詳しく紹介しています。
https://canwood.net/land-search-preparation-tips/

気になる土地が見つかったら、購入を決める前に「希望する家を建てられる土地か」という視点でも確認してみましょう。
canwoodでは、土地と建物を切り離さず、土地探しの段階から家づくりについてご相談いただけます。つくば市・茨城県周辺で注文住宅を検討している方は、候補地について気になることがある段階でもお気軽にご相談ください。

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失敗したくない！土地選びのコツと注意点

つくば市・茨城県周辺で店舗兼住宅や注文住宅について相談したい方は、土地探しや間取り、資金計画の段階からお気軽にご相談ください。

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投稿者プロフィール

can wood株式会社広報部: can wood株式会社では、茨城県全域でデザイン性と機能性を兼ね備えた注文住宅を提供しています。土地探し・資金計画から設計・施工・アフターサポートまで丁寧に対応。二級建築士、一級建築施工管理技士、宅地建物取引士の資格を持つ代表・境田祐一が住まいづくりを全力でサポートします！